商業(yè)銀行該如何不動(dòng)產(chǎn)預(yù)抵押登記風(fēng)險(xiǎn)

時(shí)間：2015-06-08 00:33:16 來(lái)源：大江網(wǎng) 點(diǎn)擊量：183

預(yù)抵押登記是物權(quán)法中規(guī)定的預(yù)告登記制度的一種是為了維護(hù)當(dāng)事人的合法物權(quán)，在商品房未取得產(chǎn)權(quán)證書前因借款人購(gòu)房人向商業(yè)銀行申請(qǐng)辦理個(gè)人住房貸款的需要而設(shè)定的非正式抵押登記，其目的旨在防范一房多貸。

目前商業(yè)銀行的普遍做法是借款人即購(gòu)房人與商業(yè)銀行簽訂個(gè)人住房借款合同的同時(shí)簽訂抵押合同，以借款人所購(gòu)商品房為抵押物。但鑒于該商品房尚未取得產(chǎn)權(quán)證書因此根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行預(yù)抵押登記，待商品房取得完整的產(chǎn)權(quán)證書后再辦理正式抵押登記。在預(yù)抵押至正式抵押登記之間的還款期限內(nèi)為防止借款人違約發(fā)放貸款的商業(yè)銀行還會(huì)與借款人和銷售商品房的開發(fā)商簽訂擔(dān)保協(xié)議，要求開發(fā)商在房屋產(chǎn)權(quán)證書辦理完畢之前對(duì)借款人購(gòu)房人的該筆個(gè)人住房借款承擔(dān)連帶保證責(zé)任。

在這個(gè)過(guò)程中看似商業(yè)銀行已經(jīng)為貸款采取了人保及物保等多重有效措施，但在實(shí)際操作中商業(yè)銀行仍面臨著對(duì)預(yù)抵押房屋能否行使優(yōu)先受償權(quán)、能否配合開發(fā)商單方撤銷預(yù)抵押登記、能否要求借款人承擔(dān)預(yù)抵押登記費(fèi)用預(yù)抵押商品房被查封等諸多風(fēng)險(xiǎn)亟需商業(yè)銀行給予足夠重視。

預(yù)抵押登記制度是預(yù)告登記制度的一種，是指通過(guò)對(duì)涉及在建工程等不動(dòng)產(chǎn)的抵押合同進(jìn)行預(yù)告登記賦予其公示力以保護(hù)將要取得抵押權(quán)的合同當(dāng)事人的一種民事法律制度。預(yù)抵押在我國(guó)法律規(guī)定中并不是一個(gè)明確的概念，根據(jù)《物權(quán)法》第二十條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意處分該不動(dòng)產(chǎn)的不發(fā)生物權(quán)效力，預(yù)告登記后債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的預(yù)告登記失效。”《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十條第二款規(guī)定：“以預(yù)購(gòu)商品房抵押的登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上記載抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后重新辦理房地產(chǎn)抵押登記?！薄斗课莸怯涋k法》第六十七條的規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以申請(qǐng)預(yù)告登記：預(yù)購(gòu)商品房、以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓抵押、法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。”

從上述條文可以看出我國(guó)的預(yù)抵押登記是指為保全關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)而將此權(quán)利進(jìn)行的登記使其具有對(duì)抗第三人的效力并使妨害其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記請(qǐng)求權(quán)所為的處分無(wú)效以保障將來(lái)本登記的實(shí)現(xiàn)。

然而，實(shí)踐中，一旦借款人即購(gòu)房人不予還款，而保證人開發(fā)商公司一般以商品房已辦理預(yù)抵押登記為由拒絕還款(物保先于人保)。此時(shí)，如果借款人因其他糾紛，已辦理預(yù)抵押登記的商品房又被人民法院查封，商業(yè)銀行便處于極其被動(dòng)地局面。被動(dòng)之外，商業(yè)銀行也必然面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，其中有是否能實(shí)現(xiàn)預(yù)抵押權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)銀行單方撤銷預(yù)抵押登記申請(qǐng)的風(fēng)險(xiǎn)以及預(yù)抵押登記的不動(dòng)產(chǎn)遭到人民法院查封的風(fēng)險(xiǎn)等。

那么商業(yè)銀行如何防范不動(dòng)產(chǎn)預(yù)抵押登記產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，突破制約，化被動(dòng)為主動(dòng)？

首先，行使預(yù)抵押權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)方面?！段餀?quán)法》的規(guī)定顯示抵押權(quán)作為一種優(yōu)先受償權(quán)，但卻沒有明確規(guī)定預(yù)抵押權(quán)同樣的優(yōu)先屬性。然而預(yù)抵押權(quán)與抵押權(quán)的區(qū)別在于不動(dòng)產(chǎn)是否已完成建設(shè)，是否辦理產(chǎn)權(quán)證。預(yù)抵押權(quán)不論對(duì)于購(gòu)房人還是商業(yè)銀行都是可期待性權(quán)利，《物權(quán)法》既然規(guī)定了預(yù)抵押制度那么其根本目的無(wú)非是為了保護(hù)正常的社會(huì)經(jīng)濟(jì)和金融秩序維護(hù)購(gòu)房人和放貸商業(yè)銀行的正當(dāng)利益。因此，商業(yè)銀行在處理司法訴訟中應(yīng)從立法意圖及法理的角度闡述預(yù)抵押權(quán)的準(zhǔn)抵押權(quán)的性質(zhì)，明示作為預(yù)抵押權(quán)人享有的準(zhǔn)處分抵押物的權(quán)利，確保優(yōu)先受償。

其次，商業(yè)銀行單方撤銷預(yù)抵押權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)方面。根據(jù)合同的相對(duì)性，商業(yè)銀行與購(gòu)房人簽訂的抵押合同，那么解除合同的主體也是以上雙方。商業(yè)銀行單方撤銷預(yù)抵押權(quán)一般引發(fā)兩種結(jié)果：一是登記機(jī)關(guān)不予理會(huì)；一是若是單方撤銷則有可能出現(xiàn)無(wú)保護(hù)的空白區(qū)。因此，在司法訴訟中，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)爭(zhēng)取主動(dòng)權(quán)，在庭審或調(diào)解中強(qiáng)調(diào)自身的權(quán)利，如提出借款本息還清的前提下，商業(yè)銀行才出具《同意撤銷預(yù)抵押登記的申請(qǐng)》。若未得到滿足，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持通過(guò)法院執(zhí)行程序辦理撤押手續(xù)，同時(shí)跟蹤執(zhí)行程序，防止借款與預(yù)抵押權(quán)一并散落。

另外，預(yù)抵押物被查封的情況下，商業(yè)銀行應(yīng)持查封不破預(yù)抵押權(quán)的觀點(diǎn)。查封是民事強(qiáng)制執(zhí)行措施的一種，是程序性的法律行為，不能阻礙具有優(yōu)先性的抵押權(quán)或預(yù)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)。但因不動(dòng)產(chǎn)的涉訴性，優(yōu)先受償后，不動(dòng)產(chǎn)剩余價(jià)值需要根據(jù)其他案件當(dāng)事人分配。

預(yù)抵押權(quán)在我國(guó)民法體系中尚未予以明確，商業(yè)銀行在處理金融活動(dòng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)靈活運(yùn)用法律，深入發(fā)掘法理，化被動(dòng)為主動(dòng)，從而在訴訟中捍衛(wèi)自身正當(dāng)權(quán)益。