夫妻中一人可否出賣夫妻共有房產？

時間：2015-05-23 00:13:32 來源：東營房產網 點擊量：358

　　趙某與郝某簽訂《房屋買賣合同》約定，趙某購買郝某名下房產，買賣價款235萬；趙某于合同簽訂后30日內將購房款付至第三方托管單位；上述房屋買賣價款付清后五日內，郝某協助趙某辦理案涉房屋的權屬變更登記手續(xù)。合同還對各自的違約責任進行了約定。

　　合同簽訂后，趙某依約付款。但此時郝某卻以其妻子張某不同意出售該房屋為由，拒絕為趙某辦理房屋產權證變更手續(xù)。后趙某找到郝某之妻張某協商房屋權屬變更過戶手續(xù)。張某表示，郝某在出售案涉房屋時未經過其同意，違反了法律規(guī)定，故不同意協助辦理該房屋的權屬變更登記手續(xù)。趙某與郝某、張某多次協商辦理案涉房屋權屬變更登記手續(xù)，均未達成一致意見。不得已，趙某起訴至法院，請求法院判令強制郝某、張某履行《房屋買賣合同》，由郝某、張某協助辦理案涉房屋的權屬變更登記手續(xù)。

　　最終法院判決，駁回趙某的訴訟請求。

　　律師解析：

　　本案法院裁判公正合法。

　　首先，在本案中，鑒于案涉房屋系郝某與張某的夫妻共同共有財產，因此，趙某的訴訟請求能否獲得支持，需要考察該訴訟請求是否符合共有物處分的相關法律規(guī)定或該房屋共有人之間的約定。對此，《物權法》第九十七條對于共有物處分的條件規(guī)定：“處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。”因此，在本案案涉房屋共有權人張某并不同意出售該房屋的情況下，郝某作為共有權人之一對案涉房屋的處分不符合上述法律規(guī)定“全體共同共有人同意”的條件；在趙某的訴訟請求不符合上述法律規(guī)定條件的情況下，則其訴訟請求不能成立，應予駁回。

　　其次，《城市房地產管理法》第三十八條第（四）項規(guī)定，未經其他共有人書面同意，不得轉讓共有房地產。對該強制性規(guī)范的法律性質，目前的共識是，該規(guī)范屬于管理性強制性規(guī)范，即共有人之一的登記權利人違反該規(guī)定所引起的法律后果是，登記部門在房屋買賣合同當事人申請辦理房地產權屬變更登記時，如果經審查發(fā)現，登記權利人出賣共有物并沒有得到其他共有權人的同意，則登記部門根據上述規(guī)定不予辦理房地產權屬變更登記手續(xù)。而人民法院在審理當事人關于繼續(xù)履行的訴訟請求時，應根據上述城市房地產管理法的規(guī)定，同登記部門的管理實踐保持一致。

　　再次，對于本案所涉及的情形，從深層次來看，實質上涉及房屋的真正權利人的物權利益保護和善意買受人的合理信賴利益保護二者之間的平衡，即真正的權利人所代表的是一種物權人的靜態(tài)利益，而房屋買受人的權利則代表著一種交易安全保護的動態(tài)利益，在二者沖突的情況下，應注意實現二者之間的平衡。對此，在房屋買賣合同有效的情況下，一方面，買受人可以請求出賣人承擔違約責任，賠償其基于有效合同履行可以獲得的利益，在此情況下，其基于交易安全上的利益則得到了保護；另一方面，如果房屋買受人請求強制履行買賣合同，而共有人不同意出售，則不能實現房屋的物權變動，在此情況下物權的靜態(tài)利益則受到保護。

　　律師提醒：

　　在進行二手房買賣合同訂立階段，買方需注意房屋的權屬問題。如房屋存在多人共有的情形，一定要取得三分之二以上份額的共有權人同意。否則房屋買賣合同的效力存在瑕疵，房屋無法順利過戶，最終損害買房者的利益。