李嘉誠地產航母擬上市 長實地產土儲九成在內地

時間：2015-05-13 15:13:25 來源：中國投資咨詢網 點擊量：520

　　備受矚目的李嘉誠商業帝國世紀重組接近尾聲，繼此前由長江實業與和記黃埔合并的長和成功完成重組上市后，整合了原長和系地產業務的長江實業地產有限公司也將于今年6月3日在香港上市。

　　5月11日，長地發布的一份投資者簡報顯示，公司的物業估值高達4210億港元，土地儲備為1580萬平方米，擁有160萬平方米的收租投資物業以及三個REITs，豪華的牌面堪稱是國內地產界的新旗艦。

　　《每日經濟新聞》記者注意到，盡管李嘉誠的地產帝國在香港已經建立強大優勢，但在內地市場，無論是長實還是和黃始終處于不溫不火的狀態。長地的橫空出世能否為李嘉誠在內地的地產業務帶來轉機，仍是未知數。

　　詳解4210億港元資產包

　　在長實、和黃重組落定后，李嘉誠的地產旗艦長地將以介紹形式在香港聯交所申請批準股份上巿及買賣，預計在6月3日進行交易。

　　資料顯示，在長地高達4210億港元的物業組合中，用于銷售的發展物業為2307億港元，用于出租的投資物業為1233億港元，酒店及服務套房661億港元，三者占比分別約為55%、29%及16%。若按地區劃分，香港與內地依然是長地的主戰場，占公司的物業組合估值近97%。

　　長地的銷售物業主要分布在香港及內地的21個城市。其中，長地在香港的主力項目總計劃建筑面積約為481.6萬平方英尺，估值為873億港元；在內地的布局則以一二線城市為主，建筑面積合計1970萬平方米，主要分布在成都、重慶、廣州、東莞以及大連，估值約1314億港元。

　　除了銷售型物業，與內地開發商相比，長地擁有令人羨慕的持有型物業用于獲取租金收入。

　　上述投資簡報顯示，長地擁有的投資物業總估值高達1233.31億港元，總建筑面積150萬平方米，主要包括寫字樓、零售、工業物業及停車位，以估值金額計算，96%的投資物業位于香港。此外，長地在香港擁有14間酒店，在內地擁有4間酒店，酒店客房數目超1.46萬間。

　　得益于香港資本市場對REITs的開放，長地還是匯賢產業信托、置富產業信托以及泓富產業信托的籌辦人，在這三家REITs應占的權益為131億港元。

　　與內地開發商高度依賴銷售收入相比，長地的收入來源更加多元化。數據顯示，長地在2014年實現營業額466億港元，其中物業銷售337億港元，物業租賃68億港元，酒店及服務客房56億港元，物業及項目管理5億港元。

　　開發內地市場成關鍵

　　盡管從資產規模與收入規模來看，長地的實力毋庸置疑，但從收入來源看來，公司營業收入66%來自香港，僅有28%來自內地，長地的經營收入高度依賴香港。

　　不過，在長地目前所擁有的1580萬平方米的土地儲備中，香港僅有80萬平方米，內地則高達1450萬平方米。隨著內地房地產市場逐步回暖，如何撬動內地市場成為長地在上市后實現業績穩定增長的關鍵。

　　香港粵海證券投資銀行董事黃立沖向《每日經濟新聞》記者表示，隨著地產業務的合并，一方面有利于改變長地在資本市場的估值，從而獲得更低的融資成本；另一方面也改變了以往長江實業與和記黃埔有限公司兩大品牌各自為戰的局面，在戰略層面、土地儲備及人才資源的調配上能更加統一，從而提升營運效率。

　　克而瑞研究中心分析師朱一鳴則認為，長和系地產業務在內地房地產黃金時代發展不溫不火，最重要的原因是港資房企在內地市場水土不服，這體現在產品設計上帶著濃厚的香港風格，未能迎合當地買家，也忽視了周轉速度。長地的整合有利于提高資源調配的便利性，但如何在營運策略上更好地融入內地，才是公司扭轉內地業務的關鍵。

　　黃立沖認為，隨著“世紀重組”的完成，從李嘉誠斥巨資收購英國電信營運商O2等舉動來看，他的關注力將投入到經營多元化業務的長和身上，長地的發展或將繼續保持穩健的策略，并不會刻意加大內地市場的開發力度。