廣東省佛山市工廠廠房企業(yè)拆遷評(píng)估經(jīng)營(yíng)損失評(píng)估
一般來(lái)說(shuō)，拆.遷補(bǔ)償方式有三種:
金.錢補(bǔ)償城市國(guó)有土地上的房屋拆.遷，貨.幣補(bǔ)償價(jià)格一般根據(jù)周邊房地產(chǎn)價(jià)格確定。對(duì)于農(nóng)村集體土地上的房屋，各地會(huì)有不同的補(bǔ)償政策。比如濟(jì)南市規(guī)定了宅基地補(bǔ)償面積的固定上限，超過(guò)面積不予補(bǔ)償。
對(duì)于位于市區(qū)的村莊，宅基地也將參照周圍房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格進(jìn)行貨.幣補(bǔ)償。
產(chǎn)權(quán)交易產(chǎn)權(quán)置換就是我們所說(shuō)的“搬遷”。國(guó)有土地上的房屋和農(nóng)村集體土地上的房屋都有權(quán)在拆.遷過(guò)程中選擇房屋置換。房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的.低補(bǔ)償方式應(yīng)為按合法房屋實(shí)際面積1:1安置。
農(nóng)村宅基地置換這種補(bǔ)償方式僅于農(nóng)村集體土地被拆.遷人。部分被拆.遷人慣了集體土地上“獨(dú)棟”的舒.適生活，不愿遷入樓房。在這種情況下，如果當(dāng)?shù)赜型恋兀麄兛梢苑指钜粋€(gè)宅基地進(jìn)行拆.遷，并相應(yīng)補(bǔ)償房屋的重置成本價(jià)。
廠房拆.遷補(bǔ)償包括拆.遷資產(chǎn)補(bǔ)償和拆.遷費(fèi)用補(bǔ)償。拆.遷資產(chǎn)補(bǔ)償，包括不能拆.遷的土地、房屋、地上建筑物及附著物，以及因拆.遷造成的機(jī)械設(shè)備損失補(bǔ)償;拆.遷費(fèi)用補(bǔ)償，包括搬遷前費(fèi)用、搬遷過(guò)程中發(fā)生的停.工費(fèi)用、機(jī)械設(shè)備的調(diào)試和修理費(fèi)用、材料的拆除、包裝和運(yùn)輸及辭退員工的補(bǔ)償費(fèi);拆.遷政策還有獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)，包括快.速搬遷費(fèi)、拆.遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)等。
拆.遷資產(chǎn)補(bǔ)償一般包括土地補(bǔ)償和房屋建筑物補(bǔ)償。土地補(bǔ)償費(fèi)，作為承租.人的企業(yè)，其經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地一般是通過(guò)租賃獲得的。租賃土地分為國(guó)有租賃土地和集體租賃土地兩種。企業(yè)的拆.遷必然導(dǎo)致這種租賃關(guān)系的終止。拆.遷的補(bǔ)償對(duì)象是國(guó)有土地上的建筑物和附屬物，對(duì)空地或干凈土地的補(bǔ)償沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)定。在一些地方，拆.遷土地補(bǔ)償往往與房屋建筑物補(bǔ)償一并計(jì)算，存在很多不明確、不透明的情況，使得權(quán)利人的權(quán)益無(wú)法獲得相應(yīng)的合理補(bǔ)償。
資產(chǎn)評(píng)估視角下的拆.遷
建筑物的補(bǔ)償房屋建筑物的補(bǔ)償，以相關(guān)房地產(chǎn)證登記的建筑面積為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。房.產(chǎn).證、土地證因歷史原因不能辦理的，可以通過(guò)實(shí)際測(cè)量確定。房屋和建筑物的價(jià)值一般由拆.遷人和被拆.遷人共同委托，由評(píng)估公司根據(jù)相關(guān)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)確定房屋和建筑物的實(shí)際價(jià)值。