上海閘北房地產律師 上海找房地產律師 閘北房地產律師 公鼎供

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一、農村集體土地上的房屋

近些年來，城鎮居民購買農村房屋的紛糾多發，有些甚至已居住多年，一旦發生拆,遷、增值等情況，仍會引發紛糾。

不管是農村的平房小院還是樓房(所謂小產權房)，只要是集體土地上的房屋，城鎮居民不能購買。原則上不單城鎮居民，就連非本村集體組織的農民也不能購買，否則無效。當然在一些特殊情況下，比如購買后已把戶口遷入該村成為該村村民，之后可以考慮承認其效力。

有時當地村委會或鎮政府，會為此類房屋發證或背書承諾，但是按法律規定，房屋所有權證的發證機關應該是區縣級政府部門，鎮政府并無此發證職能，這種證不能保證效力。



二、承租公房

承租的公房，所有權屬于社會或相應的單位，不屬于具體使用的人，既然承租人沒有所有權，當然也無權出售了。

有些情況下可以采取變通的方法出讓承租權，是否可以如此操作，建議向該公房管理單位核實。即使可以，轉讓的也是承租權而非所有權。這一點購買者必須明確。

三、房改中取得的部分產權或有回購限制的房屋

我國的房屋所有權體系比較復雜，也有一些歷史原因，比如央產房、軍產房之類的。其中有些單位進行房改后單位是保留部分產權或回購權的，這些房子的出售受到原來約定或承諾的限制，不能自由上市交易。

碰到此類特殊房產，要先確認是否可以交易，可以到該房產所在地的房屋管理機關具體確認交易的手續和限制。

即使可以交易，一般也涉及補交土地出讓金等費用問題，關于此類費用的數額和承擔，相當好提前有個準備與賣方溝通并做明確約定。

四、經濟適用房等限制上市交易的住房

五、涉及共有產權的房屋

涉及共有產權的房屋，出售應該經過共有人的同意，共同操作才能合法完成。所以，在二手房交易時，要先查清楚房屋所有權證書，看清楚上面是否有共有人，如果有，應要求所有共有人共同簽署相應合同。

要特別注意一點：有些情