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在前期物業服務合同中,開發商支付的費用主要有二,一是開辦費,二是物業費。在實踐中,開發商與物業服務企業就兩項費用支付均常出現法律糾紛。
1.物業費的拖欠
舉例如下:A開發商與B物業服務企業于2013年5月27日簽訂《前期物業服務委托合同》,確定委托服務期限為2年,自2013年1月1日至2014年12月31日止。合同第六章約定了物業服務費收費標準,就空置房開發商的繳納標準及時間亦作出了約定。但截止2014年12月,A開發商拖欠B物業服務企業近百萬元人民幣。
2.開辦費的拖欠
開發商與物業服務企業關于開辦費的約定,有的合同內約定一次性支付,有的合同內則約定階段性支付。開發商拖欠物業服務企業開辦費情形則較為簡單,一般發生后,作為啟動性資金,物業服務企業若及時主張,一般情況下能及時獲得支付。
二、前期物業服務合同履行之物業服務企業應對策略
如上可知,筆者將開發商履行前期物業服務合同中違約行為分為三類,一類是違約解除,一類是違約支付費用,一類是拒絕履行補貼承諾,并簡單舉出數例進行說明。但在實踐中,開發商違約行為均有其具體形式,筆者認為唯有了解開發商常見的違約具體行為,物業服務企業方能采取具體措施在不同情況下予以靈活應變。筆者根據多年法律顧問工作及江蘇省近百起物業糾紛案例研究,認為開發商違約行為主要由如下表幾種體現,并在下文基于此表,以物業服務企業法律顧問角度提出應對策略。
(一)非訴應對策略
很多情況下,《前期物業服務合同》中的內容并非十分明確。就不明確內容則是極易產生糾紛的內容,物業服務企業應當及時補充協議的簽訂,其中尤為需要注重空置房的確認與開辦費的確認。
1.利用補