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在前期物業(yè)服務(wù)合同中,開發(fā)商支付的費(fèi)用主要有二,一是開辦費(fèi),二是物業(yè)費(fèi)。在實(shí)踐中,開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就兩項(xiàng)費(fèi)用支付均常出現(xiàn)法律糾紛。
1.物業(yè)費(fèi)的拖欠
舉例如下:A開發(fā)商與B物業(yè)服務(wù)企業(yè)于2013年5月27日簽訂《前期物業(yè)服務(wù)委托合同》,確定委托服務(wù)期限為2年,自2013年1月1日至2014年12月31日止。合同第六章約定了物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),就空置房開發(fā)商的繳納標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)間亦作出了約定。但截止2014年12月,A開發(fā)商拖欠B物業(yè)服務(wù)企業(yè)近百萬元人民幣。
2.開辦費(fèi)的拖欠
開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)關(guān)于開辦費(fèi)的約定,有的合同內(nèi)約定一次性支付,有的合同內(nèi)則約定階段性支付。開發(fā)商拖欠物業(yè)服務(wù)企業(yè)開辦費(fèi)情形則較為簡(jiǎn)單,一般發(fā)生后,作為啟動(dòng)性資金,物業(yè)服務(wù)企業(yè)若及時(shí)主張,一般情況下能及時(shí)獲得支付。
二、前期物業(yè)服務(wù)合同履行之物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對(duì)策略
如上可知,筆者將開發(fā)商履行前期物業(yè)服務(wù)合同中違約行為分為三類,一類是違約解除,一類是違約支付費(fèi)用,一類是拒絕履行補(bǔ)貼承諾,并簡(jiǎn)單舉出數(shù)例進(jìn)行說明。但在實(shí)踐中,開發(fā)商違約行為均有其具體形式,筆者認(rèn)為唯有了解開發(fā)商常見的違約具體行為,物業(yè)服務(wù)企業(yè)方能采取具體措施在不同情況下予以靈活應(yīng)變。筆者根據(jù)多年法律顧問工作及江蘇省近百起物業(yè)糾紛案例研究,認(rèn)為開發(fā)商違約行為主要由如下表幾種體現(xiàn),并在下文基于此表,以物業(yè)服務(wù)企業(yè)法律顧問角度提出應(yīng)對(duì)策略。
(一)非訴應(yīng)對(duì)策略
很多情況下,《前期物業(yè)服務(wù)合同》中的內(nèi)容并非十分明確。就不明確內(nèi)容則是極易產(chǎn)生糾紛的內(nèi)容,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)補(bǔ)充協(xié)議的簽訂,其中尤為需要注重空置房的確認(rèn)與開辦費(fèi)的確認(rèn)。
1.利用補(bǔ)