陳世淵：中國房價雖反彈 下行趨勢猶未改

時間：2015-05-19 18:07:37 來源：看中國 點擊量：176

騰訊財經訊 北京時間5月19日晚間消息，彭博經濟學家陳世淵撰文稱，四月份房價上漲的城市數量增多有望提振中國房地產行業人氣，幫助穩定住房需求。不過，對房地產投資反彈的期望不太可能成為現實，因為結構性問題、供應充足、可比價格/回報指標帶來的阻力可能會在未來幾個月里持續。

據中國國家統計局發布，4月份共有18座城市的新建商品住宅價格環比上漲，較3月份的12座城市增加。國家統計局之前的初步數據稱4月份全國商品房銷售面積同比增長7.63%，逆轉了3月份同比下降0.83%的局面。住房市場的改觀可以歸功于過去幾個月里中國央行放松貨幣政策以及政府放松限購政策

然而出于三個原因，房地產市場可能短期內不會復蘇，反而可能會進一步放緩且依然是經濟的主要拖累。

首先，中國房地產市場割裂可能會阻礙相對富裕的大中城市房地產復蘇擴展至相對貧窮的中小城市。一線城市----北京、上海、廣州和深圳的人均GDP是全國平均水平的兩倍多。這些城市密集的就業機會、更好的受教育環境、高品質的基礎設施吸引了大量外來人口，進而支撐了當地房地產市場。相比之下，中小城市吸引到的流動人口較少。不幸的是，許多這類城市還在閑置土地上建起了大量住宅。

其次，全國房地產市場供應過剩嚴重。中國每年住房供應量約為1000萬套，常見的每戶建筑面積為100平方米。這超出了因城鎮化、改善住房條件以及人口增長帶來的每年約800萬套的住房需求。這每年大約200萬套的過剩量被投資者消化，他們通常讓這些房子空置。國際貨幣基金組織(IMF)副總裁朱民稱，中國房地產市場可能過剩了大約1000萬套房子。鑒于投資者持有這些剩余住宅的意愿或隨著回報率下降而減弱，過剩住宅可能在未來一到兩年里對房地產市場構成沖擊

其三，低租金回報率表明房價可能依然被高估。在當局可能擔心房地產泡沫之際，這就限制了房價上漲空間。房地產研究機構中原集團稱，一線城市租金回報率大約為2%至3%。這和中國一年期基準存款利率2.25%相差無幾，連美國租金回報率中位數6.4%的一半都不到。相比由諸如收入漲幅和利率等經濟基本面因素決定的租金而言，房價似乎太高了。迄今為止房價的回調一直都相對溫和，自去年開始下跌以來只跌了大約6.3%

總而言之，未來幾個月房地產市場很可能延續其下行趨勢。即便是在房價和銷量反彈的背景下，今年頭四個月房地產開發投資同比增速也還是從頭三個月的8.5%降至了6%。決策者正在為放緩的中國經濟到處尋找其他支柱，但是如果指望房地產業必然會無功而返。