樓市調整今年或完成 近乎崩盤的溫州已企穩

時間：2015-05-18 10:08:15 來源：宏觀經濟 點擊量：132

從工業化和城鎮化結合來看，現在只走到中間階段，城鎮化還有很大的空間，有什么理由認為房地產市場變化就是崩盤呢？如果真的崩盤，那就是整個中國跌入中等收入陷阱之劫了，就有大問題了。

有人說政府似乎是要先鼓勵購房，然后再開征房地產稅，很多人為此覺得不舒服。但我覺得應把心胸放開，我們就是要讓社會成員、老百姓(87.97, 1.59, 1.84%)的收入不斷提高，從中等收入進入高等收入，既然收入提高，我們能躲過個人所得稅嗎？

原來十幾種保障房名目現在主要歸為兩類，第一是把廉租房和公租房合在一起，第二是發展共有產權房。買了共有產權房不能隨行就市去出售，但能很好滿足現實的需要?！皧A心層”希望擁有產權房，較低價共有產權房形式上是有產權的，同時又不會產生套利空間，而且有望未來收入搞高后再出一筆錢買成完全產權。

當下領導人和各界都在運用著“新常態”這個概念，可以講，它的“新”已經非常明朗，形成了共識，但“?！边€沒有實現，我們的經濟還在繼續探底，繼續下行。

2014年上半年一、二季度GDP增速是7.4%、7.5%，下半年兩個季度，在一系列微刺激“相機決策”措施出臺之后，也只達到了兩個7.3%。今年一季度下行壓力非常明顯，下落到7.0%，實際上統計局官員也承認，這是稍微差一點、四舍五入的結果。雖然我們不要太在意經濟的繼續下行，但從表現上來看，必須承認不僅經濟在繼續下行，而且地方政府和企業層面的壓力沉重，是不得不重視的狀態。

新常態的“常”所要實現的，是按照軟著陸方式真正追求經濟增長質量的提升，加快轉變發展方式，這種“由新到常”的轉變完成探底之后，要使整個經濟在企穩狀態下維持中高速提質升級的態勢，并維持盡可能長的增長平臺期，其中，提質升級是關鍵。但我們也不能忽視7%的最新統計數據，因為它影響市場預期，影響整個市場氛圍，包括房地產業。

在這個時候，如何既抓住實質問題，又統籌兼顧，有一定的難度。我們必須一方面強調 宏觀 調控的定力，堅持讓市場充分發揮作用；另一方面，必須高度關注市場的狀態，在相機抉擇之下，把握財政政策與貨幣政策的力度，在穩增長的舉措安排下注重以“聰明投資”調動產能潛力，增加有效供給，這樣，既可以使人民群眾得實惠，又可以促進結構優化質量提高和增加長期發展后勁的投資。

這些“聰明投資”要帶動民間資本一起來做，使民間資本更加活躍，在“穩增長、調結構、促改革、惠民生、護生態、防風險”釋放潛力的過程中，形成一個個進入全局協調的聰明投資項目——這些項目中當然包括房地產業必須增加的新投資。要處理好原來的存量怎么消化，以及新的投資與產業升級、民眾基本生活水平繼續提升這方面的匹配關系，優化結構是最關鍵的。

中國房地產

不是在崩盤過程中

我們面對經濟繼續下行，必須抓住創新驅動而總體實現各方面兼顧、巧妙結合的調控方略，要密切關注房地產業的調整。中國工業化、城鎮化、國際化、信息化和市場化的發展中，經濟有一定“韌性”和回旋余地的，其中國民經濟一個很重要的支柱性產業，就是不動產、房地產的投資和發展。

總體說來，中國城鎮化過程中還要較高速地發展幾十年。從現在真實城鎮化率在40%左右看，按國際經驗，要一直走到70%的高位才能進入平緩發展階段，城鎮化的持續增長可能要維持三十年左右。房地產會隨著中國各中心區、建成區的擴大，配合接納陸陸續續4億左右的人從農村走向城市定居，必然會形成整個國民經濟和產業發展、升級、優化之中的支柱。這個客觀趨勢是非常清楚的。

當然也有一些困擾我們的問題：過去若干年發展熱度非常高，房價一路往上走，怎么會在一年多的時間里一下子轉向了？經濟下行中房地產(14.91, -0.55, -3.56%)行業發生變化的性質是什么？

去年初以來房地產市場的明顯變化，其主題詞應該是“調整”、“分化”，絕對不是有些人說的進入崩盤過程。

崩盤這樣極悲觀的觀點曾經非常有影響力。事實上，我們不能只看一段時間里的市場波動——任何市場都有波動，我們判斷房地產市場絕非崩盤的基本底氣在于對規律的認知，這是非常重要的。

整個中國的發展過程以工業化和城鎮化的結合來說，總體而言只走到中間階段。我們城鎮化過程的高速發展還有很大的空間，有什么理由認為房地產市場變化就是崩盤呢？如果真的崩盤，如果這種波動中的根本性拐點已經出現，那就是整個中國跌入中等收入陷阱之劫了，有大問題了。

去年上半年以來，房地產市場調整與分化在演變過程中總體來說是健康的：整個房地產市場過去曾經形成較普遍的民眾焦慮，決策層和管理部門雖高度關注，頻頻推出種種權宜之計，但一段時間又顯得似乎無可奈何，然而，過去肆無忌憚的瘋炒氛圍在去年以來已經不復存在了。從一線城市到三四線城市，現在沒有人擔心炒房和房價瘋漲問題，更多的是關注它怎么繼續演變。

市場調整如果掌握好，就是擠出與消化泡沫，這一過程會讓全社會方方面面認識到，房地產是波動的市場，波動中應使市場機制發揮作用。

市場各方要在分化的市場中注意交易決策上的區別對待、具體分析，即至少需要分線(是幾線城市)、分市(同樣是二、三線城市，情況可能大相徑庭)、分段(地段因素千差萬別，十分關鍵)、分類型(如學區房還是非學區房)，大家要以此來理性地認識市場，決定自己的投資行為、開發行為。各方面一起遵循市場客觀規律考慮問題，那么整個社會是在我們的經濟轉軌和建設發展全面小康社會的過程中，有了一個全民的房地產知識培訓。政府方面、開發商、投資者和社會方方面面的成員都會在這個演變過程中，得到很多有益的經驗和認識。

今年應能

基本完成樓市調整

在經濟下行中的房地產市場，不可避免還要跟著進行調整。在這種情況下，我們一方面對房地產市場要有長遠發展的信心，另一方面要特別注重不少城市房地產市場還在繼續下行中，對底部的分析判斷是有必要的。

以我的觀察，如果以均價為標志看它的景氣水平，整個中國房地產市場最低端的代表——近乎崩盤的溫州已企穩了。2014年下半年傳來的消息說溫州的房價從高點接近6萬元/平米，近乎崩盤式地落到2.2萬元/平米而終于企穩，這是一個好現象。溫州的情況比較特別(鄂爾多斯(11.64, -0.41, -3.40%)也不能和溫州相提并論)。溫州主要是本轄區內有大量的游資，在此前幾年沒有支持實體經濟而是變成了“炒房團”，后來還炒作綠豆、大蒜，后來在世界 金融 危機沖擊影響下造成資金鏈斷裂，什么也炒不成了。所以，在溫州轄區之內形成了局部的樓市崩盤。但溫州體現了另一方面的成熟性：出現如此大的市場沖擊，但沒有聽說溫州所謂的苦主們跑到市政府前靜坐鬧事，有一些已經接近破產，但人家在默默自我消化吸收。在溫州這種區域，老百姓已真正把自己的行為和市場對接，這是局部沖擊中也應肯定的亮點。但是回過頭來說，畢竟這種過程很痛苦。溫州雖然還會有一個很痛苦的復蘇過程，但總體看，其樓市底部似乎已經出現。

另外一端，即高端市場看北京。去年十一長假之后，北京出現住房市場交易放量，隨之一些中介機構開始抬價，今年年初以來，北京又開始出現新的“地王”。

所以，到目前為止，總體而言，中國房地產市場低端的代表溫州、高端的代表北京，都已經在探底或回暖。其他的二線、三四線、不同城市不同類型的房地產，它們高高低低怎么消化原來的泡沫、消化存量，出不了大格，全局就是一個調整分化中的收斂過程。

所以，今年其他大部分城市很有希望在年內基本完成房地產市場的下行調整，雖不排除有些城市還有壓力，甚至不排除個別地方、個別開發商進入非常困難的狀態，但總體而言，我們可以對基本的全景圖看得非常清楚?，F在就更不要相信“中國經濟崩潰論”的說法。

政策總體是

適應性調整

在經濟下行、房地產市場分化這個大背景下，如何評價政府采取的一系列政策？一般人都說現在政府在救市，這個說法未嘗不可，但我更多地傾向于對政府的這一做法稱為“政策的適應性調整”。

這種適應性調整是必要的。因為政府方面過去擔心的、為難的，是房地產市場怎么調似乎都表現為“單邊市”，所有人都認為膽大一點沖進去就可以有非常豐厚的回報，造成了很大社會壓力，又在制度要素還不配套情況下，只在政策方面想辦法，乃至推出非常極端的行政手段，限購、限價，但似乎依然不能遏制炒房團肆無忌憚的炒作，而現在這個新階段來了之后，政府可以也完全有必要進行適應性調整：

第一，我認為各個地方因地制宜地逐步取消限購完全有其必要。當年有關部門表態就說，限購是不得已的權宜之計。既然是權宜之計，如今其所對應的特殊必要性不存在了，為什么不能退出？理所當然可以退出、應當退出。各個地方因地制宜逐步取消限購完全有必要，因為取消了也不會出現泡沫化。

現在還有幾個城市沒有取消限購，北上廣深和三亞，它們各有各的道理，主要不是擔心這幾個城市的房價上升，是有其他方面的壓力。北上廣深作為一線城市，外來人口壓力太大，當地政府在維護基本公共服務均等化方面的能力，難以適應人口涌入帶來的挑戰。北京已經按照要求以京津冀一體化為新的格局，抓緊做好全盤規劃，疏解非核心功能，一定要調整它的城市生活狀態?？傮w來說，還是需要以延續行政手段的限購，來限制外來人口的壓力。

三亞的發展戰略是在海南國際旅游島的建設中打造高水平中心城市，已經形成了房地產有聲有色的發展，但近年在當地購房的人，大量為非本地的居民，從內地特別是從東北區域涌進來大批的購房者，在當地已經形成了“東北人扎堆”的社區，他們認為這種結構狀態需要調整，不想在放開之后使更多的內地人進入三亞購房，希望從長考慮引導優化本地的持房者結構。除了這幾個特殊案例之外，在當前形勢下，其他城市都取消了限購。

我認為政府的金融政策、信貸政策的放寬，總體來說也是一種政策的適應性調整。比如關于首貸的認定放寬到所有的貸款都還完了，這時候再貸款不管手上有幾套房，都可以認為是首貸，這合乎市場規律。

在不用擔心市場瘋炒的情況下，應該助力讓市場起作用，讓消費者自己選擇與判斷——他們愿意多買房子，是用于投資或者是改善自己的住房條件，我認為管理部門已不必過多費心，自擔風險是適合房地產市場軌上的總體導向的。

另外首付的比重調低也有必要。因為大家已經比以前更好認識了市場的風險，更理性地在做判斷，這時候適當降低一些首付的比重，實際上是使市場上活躍程度適當提高，同時又不用擔心這樣一來馬上就變為瘋炒狀態。我作為研究者，認為把它稱為救市也未嘗不可，但不應該指責政府這事做得不恰當，因為政府意圖是要讓市場充分起作用，在新形勢、新階段上讓市場總體發揮決定性作用。

再說到財稅，我注意到相關交易的稅收政策在放寬，原來是持有五年以上再轉手交易的二手房才可以享受個人所得稅的減免，現在已經給出信息，不少地方是放寬到只要持滿兩年就可以享受個稅的減免政策。這有利于房地產市場的活躍，有利于按照市場機制減少空置房比重。這一年多，有各種因素在促使二手房的市場供給量上升，現在不少地方有大量的二手房涌入市場，這較好地使供需得到了校正。

前面一些年“單邊市”一路上升的時候，往往表現為供不應求，現在反過來了，新居要消化庫存，二手房則有很多空置房進入市場，這時候當然稅收和信貸一樣，都應該助力于市場更多起作用。總體來說，這有利于盤活存量，促使生產要素更好流動，以此消化過去的問題，讓其可持續發展。

發揮對保障性

住房的財政支持

信貸政策和稅收政策已有調整鋪墊，關于房地產領域，我們還應該做什么事情？我認為有這樣幾點：

第一，按照中央經濟工作會議以來非常明確的財政政策加力增效的方針，積極的、擴張性的財政政策的力度，要保持總體來說符合現階段要求的特征，如果下行壓力加重的話，不排除適當地加大財政政策力度。今年赤字率表面形式上算賬是2.3%，而把中央預算穩定調節基金等因素算在一起是2.7%左右，還是在安全區間內。如果有必要，適當增加財政政策的力度可以成為一個備選方案。

第二，對于棚戶區改造和保障房建設的支持，財政方面要更好發揮支撐和結構優化導向作用。這里面中央已經給出了比過去更清晰的指導。比如說保障房建設要從棚戶改造切入，使最困難的棚戶區居民可以盡快改善住房條件。另外，原來十幾種保障房的名目現在主要歸為兩種類型，第一是把廉租房和公租房合在一起，第二是發展共有產權房。

在取得公租房的時候，形式上是租房。而買了共有產權房的人也不能將房子隨行就市售出，但這種房子能很好地滿足現實的需要。為數不少的“夾心層”當然希望擁有產權房，特別是在中國傳統文化環境下不少年輕人沒有房子的產權過不了丈母娘那一關。一個大學畢業不久的小伙子，遇到心儀的女朋友，要結婚，丈母娘提出必須要有一套產權房，要不然是不可能的。較低價的共有產權房，形式上正是有產權的，同時又不會產生套利空間，而且有望在未來收入水平提升后再出一筆錢買成完全產權。過去有些人借“經濟適用房”的名義，拿到這樣的房子之后出售套利，為人詬病。共有產權房則不然——實話實說共有產權房還是保障房，就是不能進入市場交易，不會像以前的經濟適用房和雙限房那樣搞得烏煙瘴氣，但又適應了“夾心層”的現實需要，這都是值得肯定的。還有就是“補人頭”政策，本地有房源的情況下，政府應首選以財政資金“補人頭”租房解決，沒有必要再去建新的保障性住房。

第三，對公私合作模式(PPP)的支持和鼓勵。PPP不可能一哄而起，現在要加緊做法規方面的建設?，F時中國凡是屬于“紅頭文件”的都入法規體系，都有權威性，近來已推出的政府關于PPP的文件都是中國現有法規體系的一部分，同時要加緊推進相關的法規建設與文件貫徹，還要做好培訓、項目示范，以多種方式促進培養契約精神，這樣有助于在財政支持情況下，以積極、有效的PPP項目來建設保障房和小區開發乃至連片開發。

房地產稅躲不過

必須正視

最后，我認為應該積極抓住房地產稅的“配合立法”工作。今年“兩會”上預算報告里明確表示了對于房地產稅這個改革事項配合立法的基本態度。三中全會要求加快房地產稅立法并適時推進改革，本來按照邏輯應該在“兩會”上看到怎樣對房地產稅正式啟動其人大立法程序，但估計是因為房地產市場仍然在調整分化過程中，需要有意把這個過程穩一下，再觀察一下。

所以，現在的配合立法工作是有關部門在原來的思路上繼續形成設計框架，同時掌握節奏，未來必然要對接到房地產稅，所以，一定要進入加快立法的過程。從時間表上看，按照中央的要求，應該最晚于2017年“兩會”上能夠審批房地產稅的法律文本，人大通過后就不是簡單擴大改革試點范圍的問題，而是按照法律執行的問題了。在房地產稅改革方面，不動產登記制度的啟動已經進行了很好的鋪墊。

在政策寬松的作用下，房地產市場有可能回暖，有人說現在政府似乎是要先鼓勵購房，然后再開征房地產稅，很多人為此覺得不舒服。但我的觀點是，應把心胸放開，考慮中國進入現代社會，考慮到現代稅制的整個發展過程，我們發展經濟的目的就是要讓社會成員、老百姓的收入不斷提高，從中等收入進入高等收入，既然收入提高，我們能躲過個人所得稅嗎？這些稅是一個現代社會經濟運行所必需的調節機制，我們必須正視這個對整個社會發展來說必不可少的制度安排——個人所得稅如此，財產稅同樣如此，財產稅中的房地產稅也是這樣。以后在經濟和市場總體趨穩情況下，推出房地產稅立法后，將是先富起來的人、有多套房的人、有豪宅的人要多對國庫作些貢獻，同時又不會對這些社會成員傷筋動骨，不會在這方面形成人們過不去的坎，從國際經驗看，它就是再分配概念下的適當調節。你收入提高了，就應該購房，包括可以有第二套改善房，這是享受生活。為什么我們能夠在個人收入提高的過程中，承擔個人所得稅和消費稅，卻要斷然拒絕未來的財產稅、房地產稅呢？這個道理應該想通。

總體來說，房地產稅如果未來能推出，一定要考慮中國國情，強調扣除第一單位，即所有的人都有基本住房的免稅扣除，然后按照支付能力適當給國庫作貢獻，這是中國整個調節框架中的必要機制。

總之一句話，不能因為看到進入現代稅制給自己帶來一些不愉快，就反對已經啟動的現代化配套改革進程，我們要走向共同富裕，這個共同富裕的社會一定包括房地產稅在內的制度建設。

(作者為華夏新供給經濟學研究院院長、財政部科研所研究員)