房企存貨仍在高速增長 精細化求生存時代已來臨

時間：2015-03-19 14:23:45 來源：新浪財經 點擊量：148

　　中新網3月19日電  去存貨，幾乎成為所有房企在2014年下半年的重點，但從整體來看，卻收效甚微。

　　3月11日，國家統計局公布了2015年1-2月的房地市場數據，數據顯示：到2月末，全國商品房待售面積達63922萬平方米，同比大幅增長24.4%，比去年末增加1753萬平方米。

　　與待售面積大幅增長相輔的，則是銷售量的加速下跌。同樣據統計局的數據，1-2月份，商品房銷售面積、銷售額同比跌幅達16.3%和15.8%。而這種銷售同比下跌的趨勢，在2014年已經持續了一整年，2014年全年平均跌幅為7.6和6.3%。

　　宏觀數據映射到每一家房企財務報表中的，則是存貨量的攀升。

　　在市場良好的環境下，足夠的存貨曾是是業績突破的重要保障，但在樓市預期低迷的今天，仍在持續增長的存貨量，或許就變成了房企的包袱。

　　增長的“存貨”

　　如果以“已建未售物業與存貨之和”作為房企存貨量的一個參考，那么大部分房企的存貨仍在高速增長。

　　碧桂園2014年年報數據顯示，其已建未售物業與存貨之和為252.98億元人民幣，比2013年時增加了58.1億元，增幅達到29.8%

　　旭輝地產的這項數據則從2013年的39.5億增長為2014年的54.2億元人民幣，增幅37.2%。

　　招商地產則從2013年的151.9億元上升為256.6億元，增幅更是高達68.9%。

　　龍湖地產是少有的例外，2014年，其年末存貨量同比下降6.4%至103億元，而這也是2014年執行“去存貨”戰略最為堅決的開發商。

　　存貨總額的增長一直是開發企業取得業績增長的基礎，這一點并不難理解，因為只有擁有足夠多可以出售的貨物，才可能收獲持續增長的銷售數據。甚至對于許多希望在銷售排行榜上實現趕超的企業而言，大幅增長的存貨量，才可能帶來彎道超車的希望。

　　問題在于，房企存貨量繼續保持高速增長之時，他們對未來業績的預期卻開始下調。

　　下滑的預期

　　開發商的規模之爭似乎已近尾聲。這本身也透露著房企對2015年乃至未來市場增長空間的悲觀。

　　曾經的行業老大萬科表示在2015年將不考核銷售額指標，轉變為銷售回款及利潤指標。

　　而新上任的行業老大綠地集團則將2015年的銷售目標定在了2800億元，同比增幅16%，不僅較2014年48%的增幅目標大幅下降，而且開始淡化其與萬科的銷售額排行之爭。

　　萬達[微博]集團也表示核心考核指標調整為考核租金、凈利潤、持有物業增長指標，明確房地產收入指標不作考核。

　　已公布2015年目標的碧桂園集團也將數值定在了5%，相當低調的選擇。其余已公布目標的房企也多將銷售額增幅定在了10%左右，與2014年平均20%的局面有了大幅的下滑。

　　銷售預期下來了，但存貨量卻增幅不減。背后卻有著更深層次的原因。

　　“有些存貨，很有可能永遠賣不出去了。”有業內人士分析稱，開發企業的存貨數據里，有不少是積壓了兩年以上的古老資產。比存貨數據更可怕的，恐怕是一些企業的存貨結構問題。

　　去存貨的挑戰

　　房地產市場高速增長期的粗放經營狀況，使得很多企業開發出了大量貨不對路的產品，很難靠銷售盤活。比如一些單套面積200平米以上的公寓，在特定城市的去化周期極其漫長。除了大幅降價，折本出售，幾無出路。

　　“過去開發企業可以忽略這一問題，通過大量拿新地新項目來維持增長，但若干年后回頭一看，發現存貨總額里百分之三四十都是滯銷產品，那這樣的存貨結構本身對支持企業持續增長就已毫無意義?！?/p>

　　常被用來評價房屋建設投資經濟效果的房屋建筑面積竣工率指標自2000年以后就持續下降，這一指標可以反映房屋建設速度及其建設成果的相對規模，這說明竣工周期大大延長，大量資金不斷沉淀。至2013年房屋建筑面積竣工率已落至15.24%，這相當于需要六年左右才能竣工交付。這或許可以成為存貨結構問題的一個旁證。

　　當發展慢下來之后，這些曾經被繞過的存貨就成為房企必須去解決的問題。

　　高企的土地價格下，2015年的土地市場不是貿然進入之地。甚至在未來幾年，房企拿地補倉的動力都會大幅降低。

　　另外，不斷降低的行業毛利率也迫使企業回過頭去挖潛，精細化求生存的時代已來臨。