樓市或進入低增速低利潤新常態

時間：2015-03-18 03:53:51 來源：新浪財經 點擊量：82

　　■新快報記者 陳齊

　　樓市或進入低增速低利潤新常態

　　今年中國經濟增長進入“新常態”，樓市也不例外。3月份，多個房企陸續發布2014年年報，利潤率下降成為市場關注的焦點。截至2月份的庫存數據創下歷史新高，讓不少開發商更是倍感壓力。面對2015年依然嚴峻的市場環境，開發商紛紛調低增長目標，今年的房地產市場或進入一個低增速、低利潤的“新常態”。業內分析人士認為，在目前經濟下行風險不斷加大下，房地產行業穩增長壓力也不輕，經過去年四季度的市場反彈之后，想要走出低谷，迎來一波“小陽春”并非易事。

　　收入增加凈利潤普遍下降

　　進入3月份，又到了上市房企公布2014年業績報告的高峰期。3月11日，碧桂園集團召開2014年業績報告會，該集團主席楊國強罕見親自出席，并且對今年的業績增長做出5%的預期。值得注意的是，碧桂園去年凈利潤為12.1%，相比2013的13.6%有所下滑，更遠低于2010年到2012年16%以上的水平。該集團相關人士認為，凈利潤的下滑是受整個行業趨勢的影響，碧桂園的資金周轉率較高，綜合來看仍優于同行業其他企業，而該公司正致力降低融資成本，凈利潤有望有所回升。

　　來自平安證券[微博]的一份調研報告認為，受到銷售低迷影響，上市公司尤其是中小公司可結算資源下降，同時費用高企及降價促銷使凈利潤率進一步收窄。該公司重點跟蹤的14家公司中，2014年凈利潤平均增速為9.58%，較2013年增速下降9.73個百分點。其中，龍頭房企增速為8.4%，二三線公司增速為10.75%。原因一是房價下行而地價未降，擠壓開發商利潤率。原因二則是2014年下半年開始降價促銷，其中現房促銷比例更高因而影響2014年下半年業績。

　　龍頭房企調低增長預期

　　利潤下行倒逼企業轉型，開發商的規模之爭或接近尾聲。分析人士認為，利潤率下行中若單純追求規模增長會帶來存貨積壓及現金流斷裂風險，因此大型企業不再單一關注規模，而是更多追求凈利潤的增長。

　　據悉，目前已有多家企業公布2015年銷售目標。其中，萬科將不考核銷售額指標，轉變為銷售回款及利潤指標，綠地集團銷售目標2800億元(同比增長16%)，增速較2014年48%大幅下降。萬達[微博]集團核心考核指標調整為考核租金、凈利潤、持有物業增長指標，明確房地產收入指標不作考核。恒大集團和保利地產也調低了銷售目標，分別為14%和10%。

　　碧桂園集團總裁莫斌在該集團2014年業績發布會上表示：“碧桂園2015年合同銷售目標比去年增加了5%，其實也是出于審慎的策略，我們很有信心完成1350億元的銷售目標，當然我們不是片面地追求規模的增長，更重要的是我們騰出足夠的時間把我們管理的基礎更進一步的夯實?！?/p>

　　今年走出低谷并不容易

　　至3月11日，已有十多家房企公布了2015年2月份銷售業績。十多家房企中，以大型房企居多，不過，就業績情況而言，出現同比、環比下滑的現象的企業比比皆是。由此，能否抓住3月份市場，是決定房企一季度成敗的關鍵。

　　事實上，今年1-2月份的市場行情并不理想，這可能會對即將發布年報的房企造成不小的壓力。3月11日，國家統計局公布了2015年1-2月的房地產數據，從各個數據的表現來看，基本符合市場預期。多數數據不容樂觀，部分指標仍在惡化?！拔覀兛梢钥吹酵顿Y增速在下滑、拿地面積出現大幅度的縮減、新開工面積降幅繼續擴大。除了數據本身具有滯后性之外，主要還在于房地產行業供大于求的基本面并未實質改變?！?CRIC研究中心研究員楊科偉對此認為，在目前經濟下行風險不斷加大下，房地產行業穩增長壓力也不輕，經過去年四季度的市場反彈之后，想要走出低谷，迎來一波“小陽春”并非易事。

　　市場分析

　　庫存再創新高， 樓市急需“泄洪”

　　數據顯示，近兩年來，樓市庫存量繼續攀升，今年2月份又再創新高，這讓不少開發商倍感壓力，碧桂園集團總裁莫斌就表示，該公司今年是一手抓去化，一手抓發展。 來自國家統計局的數據顯示，到2月末，全國商品房待售面積達63922萬平方米，同比大幅增長24.4%，比去年末增加1753萬平方米。其中，住宅待售面積增加1493萬平方米，辦公樓待售面積增加211萬平方米，商業營業用房待售面積增加47萬平方米。

　　分析人士認為，盡管從去年下半年開始，房地產行業各類救市政策頻頻，市場成交量有所回升，行業庫存得到了一定消化。但由于去年房企普遍完成業績壓力較大，去年底企業緊抓去庫存窗口期，推盤力度也在加大，因此又給行業去庫存進程帶來較大壓力。加上1-2月正值春節，市場進入淡季，去化能力也受到一定影響。預計今年上半年在貨幣政策寬松的情況下，市場信心會緩慢復蘇，需求逐漸釋放，庫存壓力或有所緩解，但前景依然不容樂觀。

　　而從商品房銷售面積的同比增幅來看，今年前兩月仍處在負區間。在經過四季度市場回暖后，全國房地產銷售大幅下滑，累計數據同比增幅也大幅減少。供應量的減少和營銷力度減弱也是造成銷售下滑的重要原因。開發企業經過去年四季度以來的觸底回升行情，資金得以回籠，且年初業績壓力較小，推盤節奏放緩；而各項目營銷依然積極，努力去化，但折扣力度普遍收窄。

　　楊科偉表示，年前央行[微博]多次利用逆回購釋放流動性，給樓市帶來一定刺激。但是整體而言購房者觀望情緒依然濃厚。隨著中央和地方政府也會在政策上繼續寬松，整體市場成交將得到提升。在目前市場格局下，城市分化也將更加明顯，一線和部分二線城市將會率先復蘇。